Cedolare secca: come si calcola con le nuove aliquote 2025

Tra i regimi fiscali più importanti nel mondo degli affitti c’è la cedolare secca. Parliamo di locazioni di immobili ad uso abitativo. 

La Legge di Bilancio 2025 ha modificato la cedolare secca introducendo nuove aliquote in base alle tipologie di contratto e alla durata del periodo d’affitto. I cambiamenti hanno inciso sulla tassazione ed è bene che i proprietari di appartamenti approfondiscano la questione.

La cedola secca è un regime fiscale che il locatore può scegliere alternativamente al regime ordinario. Non pagherà l’imposta di registro né l’imposta di bollo ed entrerà in una tassazione semplificata. Possono esercitare l’opzione di cedolare secca i contribuenti titolari di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento a condizione che la locazione non avvenga nell’esercizio dell’attività di impresa, arti e professioni.

Significa che solo le persone fisiche che affittano un immobile di proprietà per uso abitativo potranno scegliere questa opzione. Le categorie catastali di riferimento sono dalla A1 alla A11 ad esclusione della A10 (uffici e studi privati). Per calcolare l’imposta bisogna tener conto di aliquote diverse in base alla tipologia e durata del contratto di locazione. Nel 2025 le percentuali sono cambiate.

Le aliquote della cedolare secca nel 2025

Nel 2025 sono le tre aliquote da considerare. Quella del 21% riguarda i contratti a canone libero 4+4 anni. Il proprietario paga un’unica imposta fissa sul canone annuo senza corrispondere imposte di registro o di bollo. In questo caso nulla è cambiato rispetto gli anni precedenti.

L’aliquota del 10%, invece, è applicata ai contratti a canone concordato 3+2 stipulati nei Comuni ad alta tensione abitativa al verificarsi di calamità naturali oppure rivolti agli studenti universitari e ai lavoratori fuori sede. Obiettivo del Governo è sostenere la locazione in contesti complicati.

Poi c’è la terza e ultima aliquota, quella al 26%. Riguarda le locazioni brevi di durata inferiore a 30 giorni. La maggiorazione è applicata sul secondo immobile locato per un breve periodo dallo stesso proprietario. Per il primo immobile l’aliquota sarà quella del 21%. Una volta nota l’aliquota da applicare ecco che il calcolo della cedolare secca sarà molto semplice. La percentuale andrà applicata al canone annuo previsto dal contratto senza dedurre le spese sostenute.

Da una parte il proprietario risparmia sulle spese accessorie, dall’altra deve rinunciate alle deduzioni delle spese. Ricordiamo che la scelta della cedolare andrà compiuta al momento della registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate oppure per i contratti già in essere quando si procederà con il rinnovo o la proroga.